Frais de réinstallation en cas d'éviction du preneur : les aménagements spécifiques perdus doivent être indemnisés intégralement à neuf

L’article L 145‑14 du code de commerce, consacre le droit pour le commerçant évincé d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction, « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». bail

A ce titre, le commerçant peut solliciter notamment le remboursement de ses « frais normaux de déménagement et de réinstallation ».

Les commerçants ont intérêt de porter une attention particulière aux frais de réinstallation, qui sont susceptibles de constituer un poste d’indemnisation important si la demande est présentée correctement, et si elle est justifiée par des pièces pertinentes.

Longtemps, l’indemnisation des frais de réinstallation est restée cantonnée à l’hypothèse du transfert du fonds de commerce (indemnité de déplacement).

Depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 21 mars 2007, les frais de réinstallation sont indemnisables pour le commerçant « tant dans l'hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement » (Cour de cassation, 3e ch civ, 21 mars 2007, 06‑10780).

Pour s’opposer à ce chef de préjudice, le bailleur devra démontrer que le locataire ne se réinstallera pas (Cour de cassation, 3e ch civ, 11 juillet 2019, 18‑16993). commerce

Le principe est donc clair, le commerçant peut dorénavant solliciter l’indemnisation de ses frais de réinstallation, qu’il transfère son propre fonds, qu’il achète un fonds, ou qu’il crée un nouveau fonds.

En revanche, les modalités de mise en œuvre de ce poste de préjudice sont particulièrement complexes, et les solutions jurisprudentielles ne sont pas harmonisées. baux

Par un arrêt du 5 février 2020, la Cour d’Appel de Paris propose une nouvelle grille de lecture particulièrement intéressante pour les praticiens.

► Les aménagements spécifiques, semblables à ceux perdus, doivent être indemnisés, quel que soit leur coût, à leur valeur à neuf, sans qu'il y ait lieu de tenir compte de l'amortissement des installations abandonnées 

Dans cette décision, la Cour d’appel de Paris précise que « Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de l'activité du locataire dans de nouveaux locaux : travaux d'aménagement ou d'équipement, travaux de mise aux normes, etc.

Les aménagements spécifiques, semblables à ceux perdus, doivent être indemnisés, quel que soit leur coût à leur valeur à neuf, sans qu'il y ait lieu de tenir compte de l'amortissement des installations abandonnées ».

Le premier enseignement de cette formule concerne la définition même de la notion de « frais de réinstallation ». Entrent dans cette catégorie les travaux d’aménagement et d’équipement, ainsi que les travaux de mise aux normes qui présentent potentiellement un coût élevé.

En second lieu, la Cour d’Appel de Paris opère une distinction entre les aménagements « ordinaires » et les aménagements « spécifiques ».

Les aménagements « ordinaires » sont indemnisés en tenant compte de l’état et du niveau d’amortissement des aménagements perdus, soit de manière forfaitaire, soit en pratiquant un abattement de vétusté sur les devis de travaux des nouveaux aménagements (Voire par exemple Cour d'appel de Paris, 15 janvier 2020, n° 17/16616).

En revanche, « les aménagements spécifiques » perdus, sont indemnisés intégralement, sans réduction ni abattement pour vétusté.

Pour obtenir l’indemnisation intégrale de ces aménagements, le commerçant devra donc démontrer que ces derniers existaient dans le local perdu, et qu’ils revêtent un caractère spécifique.

Cette décision est à rapprocher d’un arrêt inédit de la cour d’appel de Pau du 7 février 2020qui précise que l’abattement pour vétusté ne pouvait s’appliquer que sur le coût d’acquisition du matériel, mais pas sur le coût des travaux nécessaire à leur installation (Cour d'appel de Pau, 7 février 2020, n° 18/02754). avocat

Pour le commerçant, il est donc important de faire chiffrer de manière précise et optimale le montant de ses frais de réinstallation.